Kościuszki 49/51 na remontowym rozdrożu

Tych bliźniaczek nie sposób nie kojarzyć. Wrocławskie kamienice odwiedzały je już wiele lat temu (relację znajdziecie tutaj) i najwyższy czas na aktualizację. Zwłaszcza, że kamienica z Kościuszki 49/51 stanęła na remontowym rozdrożu i nie wiadomo właściwie co dalej…

Pod koniec 2016 roku zakończył się remont dachu i elewacji. Kamienica “przejrzała na oczy” ;), a przed jej obficie zdobioną fasadą znów było można spacerować bez obaw. Uzupełniono uszkodzenia, wymieniono okna, zadbano też o balkony i loggie. Wielkość budynku potęgowała efekt wow. Niegdyś jedna z najnowocześniejszych kamienic (szyb windy zachował się do teraz) na powrót stała się ozdobą okolicy. 85 proc. kosztów remontu pokryła gmina Wrocław. Przyznam, że zachwycona rozmachem – i prac, i piękniejącego budynku – nigdy bym nie pomyślała, że klatka schodowa pozostanie nawet nieskalana pędzlem. Cóż, niespodzianka…

Do trzech razy sztuka?

Napisał do mnie jeden z lokatorów, pan Tomasz, który od roku jest właścicielem mieszkania w kamienicy przy Kościuszki. Uczestniczył w zebraniu, na którym mieszkańcy podjęli decyzję o podniesieniu składki na fundusz remontowy oraz o wystąpieniu (po raz trzeci!) o dotację na remont klatki schodowej. Sytuacja nie jest prosta, gdyż w ogromnej kamienicy działają aż cztery wspólnoty mieszkaniowe. Jednak wszystkim zależy na tym, by remont doprowadzić do końca. Niestety, dotacji nie udało się pozyskać.

ul. Kościuszki 49/51
fot. Ewelina Kodzis

Co jest do zrobienia na tej klatce schodowej? “Wszystko”. Nie, nie – z powodu zmasowanego ataku wandali. Choć na ścianach gdzieniegdzie znajdą się napisy Tutaj głównym winowajcą jest upływając czas. Trzeba też przyznać, że specyfika miejsca podnosi koszt wykonania prac. W oryginalnym projekcie, do każdego mieszkania (obecnie podzielonego na kilka mniejszych) prowadziły wspaniałe secesyjne drzwi. W budynku działała wspomniana już winda. Klatka jest cudownie przestronna, a jej okna wychodzą na dziedziniec, który aż prosi się o jakieś bardziej “proludzkie” akcenty, ławki, zieleń… Póki co miejsce służy jako parking, a jedyną zielenią w zasięgu wzroku są kwiaty ozdabiające (niezwykle zadbane) balkony i loggie.

Sami widzicie, że jest o co dbać :). Co może teraz zrobić Wspólnota Mieszkaniowa? O tym opowie Wam już Seweryn.


Gdy MKZ odmawia przyznania dotacji

O dotację Miejskiego Konserwatora Zabytków można się starać praktycznie co rok. Nie istnieją ograniczenia związane z możliwością ilością złożonych wcześniej wniosków na ten sam remont. Należy jednak pamiętać, iż skoro wspólnota z Kościuszki 49/51 trzykrotnie otrzymała decyzję odmowną, to być może MKZ Rada Miejska Wrocławia (która przyznaje dotacje)  po prostu uważa, iż wnioskowany remont nie spełnia celów jakie stawia sobie miasto Wrocław  udzielając dotacji. Być może należy rozważyć spotkanie z Dyrektor Biura MKZ w celu konsultacji, czy jest celowe składanie kolejnych wniosków. Dotychczas MKZ traktował jako priorytetowe remonty części zewnętrznych (dachów, elewacji) czyli tych, z których mogą “estetycznie” skorzystać mieszkańcy Wrocławia.  Znany jest nam jeden tylko przypadek, kiedy wspólnota otrzymała dotację na remont klatki schodowej – opisywany zresztą we Wrocławskich Kamienicach (WM Kniaziewicza 17). Jednak należy przyznać, iż jest to wyjątkowa we Wrocławiu klatka schodowa, można rzec – niespotykana. 

Decyzja o udzieleniu dotacji jest decyzją uznaniową Rady Miejskiej Wrocławia. Listę wniosków przedstawia Radzie Miejskiej MKZ, natomiast radni decydują, które projekty otrzymają wsparcie. Wnioski można składać w nieskończoność, pytanie czy jest to celowe. 

Ze środków własnych

Właściciele lokali w tych wspólnotach powinni rozważyć przeprowadzenie remontu ze środków własnych, ewentualnie ze wsparciem kredytowym. Pierwszym krokiem jest uchwalenie obowiązku comiesięcznych wpłat na fundusz remontowy przez wszystkich właścicieli lokali – w tym także Gminę Wrocław. Automatycznie zwiększa to przychody na fundusz remontowy o udział jaki posiada Gmina Wrocław w nieruchomości. Jeśli to jest np. 50% , to wzrost przychodów na fundusz remontowy o 50% spowoduje zwiększenia zdolności kredytowej wspólnoty o 50%. Może się okazać, iż dobra organizacja finansów wspólnoty spowoduje, iż własciciele będa w stanie przeprowadzić remont klatki schodowej z środków własnych bez dodatkowych obciążeń. Expert Dom przeprowadza symulacje zdolności kredytowej wspólnot w zależności od metrażu i obowiązującej stawki wpłat na fundusz remontowy. Należy przeprowadzić taką analizę, by ocenić jaki kapitał wspólnota jest w stanie zorganizować na konieczny remont.  

Bardzo ważne , co podkreśłam, jest wprowadzenie stałego comiesięcznego funduszu remontowego od wszystkich właścicieli lokali. Taka konstrukcja jest podstawą planowania remontów we wspólnocie. Brak wpłat od wszystkich właścicieli oznacza brak remontów. 

Dodatkowe źródła

Wspólnota może poszukać także dodatkowych źródeł dochodów, jeśli oczywiście ma takie możliwości. Oprócz dotacji Miejskiego Konserwatora Zabytków, może starać się np. o premię remontową z Banku Gospodarstwa Krajowego (15 % wartości remontu). W przypadku starej kamienicy wspólnota może pomyśleć także o znalezieniu inwestora na poddasze strychowe, który w wyniku adaptacji na lokale mieszkalne przeprowadzi także remonty części wspólnych (np. klatki schodowej). 

Należy także wspomnieć, iż przy obecnym poziomie stóp procentowych, kredyty dla wspólnot mieszkaniowych są bardzo tanie (ok 2- 2,5 % w skali roku). Wartość prac remontowych rośnie rok do roku o wyższy wskaźnik procentowy niż oprocentowanie kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej.  Oznacza, to że za kilka lat wspólnota zapłaci za remont więcej, niża zapłaciłaby dziś łącznie z odsetkami które musi spłacić bankowi. 

W przypadku pytań , zapraszamy do konsultacji

Seweryn Chwałek

dziennikarz do roku 2005, następnie założył i prowadzi do dziś firmę Expert Dom, która zarządza wspólnotami mieszkaniowymi. Kocha stare kamienice. Przeprowadził setki remontów, organizuje życie wspólnot tak, by przywrócić kamienicom dawny urok i blask. Prawnik, autor publikacji z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *