Remont klatki schodowej ul. Kniaziewicza 17

Prawne wyjaśnienie na początku jest konieczne, by zrozumieć proces remontów w kamienicach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Warto pamiętać, że ponad 97% budowanych obecnie budynków przyjmuje formę prawną wspólnoty mieszkaniowej.

O remoncie decyduje właściciel – wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z chwilą, gdy pierwszy lokal, ze wszystkich należących dotąd do jednego właściciela, zostaje sprzedany innemu właścicielowi. Prawnie, właściciel gruntu, jest także właścicielem wszystkiego, co jest posadowione na gruncie (czyli np. kamienicy z dwudziestoma lokalami). Ale gdy sprzeda choć jeden lokal, właścicielami gruntu stają się nabywca lokalu i dotychczasowy właściciel- czyli powstaje wspólnota. Wspólnota staje się także właścicielem wszystkich części wspólnych budynku – czyli elewacji, dachu, instalacji, klatki schodowej, działki pod budynkiem. Zadaniem wspólnoty jest zarządzać budynkiem, ale tylko (albo aż) w zakresie części wspólnych. Remont klatki schodowej w zabytkowej kamienicy przy ul. Kniaziewicza 17 to dowód tego, jak sprawnie może działać taka wspólnota.

Prawne wyjaśnienie na początku jest konieczne, by zrozumieć proces remontów w kamienicach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Warto pamiętać, że ponad 97% budowanych obecnie budynków przyjmuje formę prawną wspólnoty mieszkaniowej. Wrocław posiada około 5,5 tysiąca starych kamienic. Wyłączając prywatne budynki (jest ich niewiele), na koniec roku 2018 gmina Wrocław posiadała 1 281 budynków, których miasto jest 100% właścicielem, oraz 3 867, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a miasto Wrocław ma udział jako członek wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują zatem w ¾ starych kamienic we Wrocławiu. Są, jak widać, dominującą formą prawną (jedyną obok Gminy Wrocław) mającą wpływ na zarządzanie zasobem mieszkaniowym w starych kamienicach we Wrocławiu. Nie można o tym zapominać, kiedy przyjdzie nam narzekać na „miasto, które nie remontuje strych kamienic”.

W ¾ przypadków to nie od miasta zależy decyzja o remoncie. Zależy od prywatnych właścicieli lokali – czyli wspólnot mieszkaniowych. Pamiętajmy także, że wspólnota decyduje tylko (i aż) o swoim budynku – nie decyduje o podwórku, ulicy, o osiedlu. Bardzo trudno jest zatem prowadzić spójny program odnowy dla całej ulicy czy kwartał. Bariera własności jest często nie do pokonania. Jednak o procesach rewitalizacji napiszemy innym razem, teraz skupmy się na tym, jak przebiega remont klatki schodowej we wspólnocie mieszkaniowej.

Bez funduszu remontowego nie będzie remontów

Wspólnota mieszkaniowa przy ulicy Kniaziewicza 17 we Wrocławiu to przykład wielu procesów (prawnych, finansowych, budowlanych), jakie zachodzą w prywatnych starych kamienicach. Pamiętajmy, że kamienica wspólnoty mieszkaniowej jest kamienicą prywatną – należącą do wszystkich właścicieli lokali, w tym także do Gminy Wrocław. Prywatna własność to prawa i obowiązki, choć w przypadku wspólnot mieszkaniowych należałoby powiedzieć, że prywatna własność to przede wszystkim obowiązki a dopiero później prawa.  I nie ukrywajmy, dla wielu właścicieli ciężar obowiązków nie jest adekwatny do praw, jakimi później mogą się cieszyć. Obowiązki oznaczają oczywiście przede wszystkim konieczność ponoszenia nakładów finansowych na utrzymanie swojej własności.

Remont zaczyna się od planowania: jakie są potrzeby, koszty i jak sfinansować prace. Głównym, zazwyczaj jedynym, źródłem finansowania remontów są wpłaty właścicieli lokali. Wspólnoty mieszkaniowe, które nie tworzą funduszu remontowego, na którym co miesiąc będzie się odkładała choćby niewielka kwota, podejmują de facto decyzję o odłożeniu remontów w czasie. Oznacza to zwykle wyższe koszty remontów w przyszłości oraz większe problemy z zebraniem funduszy na remont. Składki na fundusz remontowy co miesiąc powinien wnosić każdy właściciel lokalu – także Gmina Wrocław. Zwalnianie kogokolwiek z wpłat na fundusz remontowy, może oznaczać, że nigdy pieniądze nie wpłyną na konto wspólnoty (bo np. właściciel sprzeda swoje lokale).

Stały, rosnący co miesiąc kapitał funduszu remontowego pozwala planować budżet remontowy, lub rozpocząć remont stosunkowo szybko, dzięki wsparciu kredytowemu (kredyty dla wspólnot należą do najtańszych, będziemy także o tym pisać). Innymi źródłami finansowania mogą być dotacje (jak w przypadku wspólnoty Kniaziewicza 17) lub dodatkowe dochody z reklam, albo np. adaptacji strychu. Stawki wpłat na fundusz remontowy w starych kamienicach we Wrocławiu kształtują się od 1 zł do nawet 8 zł za 1m kw. lokalu miesięcznie. Wysokość wpłat determinują oczywiście potrzeby remontowe. Jednak nawet po zakończonych remontach nie należy – dbając o swoją kamienicę – rezygnować z wpłat na fundusz remontowy.

Dotacja Miejskiego Konserwatora Zabytów

Dotacja w wysokości 70 % kosztów remontu dostępna jest wyłącznie dla obiektów wpisanych do ścisłego (wojewódzkiego) rejestru zabytków. Wspólnota mieszkaniowa może złożyć wniosek o wpis do rejestru zabytków, jednak o wpisie decyduje Wojewódzki Konserwator Zabytków po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. W przypadku uznania, iż zachowanie obiektu leży w interesie społecznym, ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową Wojewódzki Konserwator Zabytków wydaje decyzję w sprawie wpisania zabytku do rejestru zabytków. Budynek przy ulicy Kniaziewicza 17, staraniem właścicieli lokali (m.in. Pani Jolanty Nanowskiej) został wpisany do rejestru zabytków w dniu 21.07.2016 r. po numerem rejestrowym A/6014. Kamienica znajduje się na terenie Przedmieścia Oławskiego, które jako zespół urbanistyczny zostało wpisane do rejestru zabytków w dniu 20.06.2005 r.

Wpis do rejestru otworzył drogę do starania się o dotację Miejskiego Konserwatora Zabytków. Wspólnota złożyła w roku 2017 wniosek o dotację i otrzymała dotację w kwocie 255 tysięcy. Konstrukcja dotacji jest taka, że pokrywa 70 % kosztów remontu ponoszonych przez właścicieli lokali prywatnych. Jeśli we wspólnocie udziały posiada także Gmina Wrocław, dotacja nie obejmuje jej części kosztu. Miasto Wrocław (reprezentowane przez Zarząd Zasobu Komunalnego) płaci bowiem za remont 100% swojego udziału w kosztach prac. Wspólnota określiła we wniosku o dotację całościowy koszt prac. Remont klatki schodowej, dachu i wykonanie izolacji przeciwwilgociowej oszacowano na kwotę ponad 800 tys. zł. W wyniku weryfikacji kosztorysów przez Zarząd Zasobu Komunalnego koszt prac został określony na kwotę 624 tys. zł. Na taką kwotę została też podpisana umowa dotacyjna.

Wyższy koszt remontu

W pierwszym i drugim przetargu nie udało się wyłonić wykonawcy robót. Oferty przekraczały znacznie określony w umowie o dotację koszt prac. Wspólnota była jednak zdeterminowana i ostatecznie podjęła decyzję o wyłonieniu wykonawcy, który zaoferował wykonanie prac za kwotę 744 tys. zł. Niestety umowa o dotację nie przewiduje wyższej kwoty dotacji w przypadku wyższych kosztów prac, niż określone w umowie. Skutkowało to znacznie większym obciążeniem finansowym dla wspólnoty. Historia ta pokazuje jak ważne jest planowanie i realny ogląd sytuacji na rynku. „Zmniejszenie” kosztów remontu przez ZZK jako jednego z właścicieli podczas procedowania wniosku o dotację nie spowodowało zmniejszenia kosztów prac w rzeczywistości. Rynek budowlany nie cierpi na brak zleceń. W związku z tym koszty remontów należy planować raczej w odniesieniu do realiów rynkowych niż z perspektywy urzędowych katalogów nakładów rzeczowych. Wspólnota podjęła jednak wysiłek finansowania remontu, mimo że kwota faktyczna dotacji spadła z planowanych 70% do niecałych 50% kosztów remontu.

Częstym napięciem, jakie występuje we wspólnotach mieszkaniowych, jest różnica interesów różnych właścicieli lokali. Tego nie da się uniknąć , we wspólnocie należy wszystkie interesy uzgodnić co wymaga często długich dyskusji, spotkań i analiz. Różnice interesów występują także między właścicielami lokali prywatnych a Gminą Wrocław, jako właścicielem lokali komunalnych. Gmina, jako podmiot podlegający rygorom ustawy o finansach publicznych musi planować wydatki w ramach uchwalonego budżetu gminy. Zdarza się, że prowadzi to do decyzji, które właściciele lokali prywatnych odbierają jako działanie sprzeczne z interesem wspólnoty mieszkaniowej. Zdarza się także, że rzeczywiście interesy wspólnoty mieszkaniowej stoją na drodze realizacji budżetu, którym dysponuje Gmina.

Kolejnym czynnikiem jest fakt, że politykę Gminy Wrocław w szeroko rozumianym obszarze starych kamienic realizują różne jednostki gminne. Mają swoje budżety, priorytety i strukturę. To bardzo szerokie zagadnienie, które zapewne nie raz będziemy poruszać na łamach Wrocławskich Kamienic. Wspólnota mieszkaniowa Kniaziewicza 17 podeszła do problemu bardzo racjonalnie. Postanowiła skorzystać z dotacji którą przyznała Gmina Wrocław nawet za cenę zmniejszenia faktycznej kwoty dotacji w wyniku decyzji innej jednostki Gminy Wrocław. Bądź do co bądź, było to wciąż prawie 50% kosztów remontu.

Projekt budowlany i uzgodnienia właścicieli

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje wszystkie decyzje w formie uchwał właścicieli lokali. Ponad 50% głosów oznacza zgodę wspólnoty np. na przeprowadzenie remontu lub wystąpienie o dotację. Przed podjęciem uchwały dotyczącej remontu należy przygotować budżet remontu oraz propozycję sposobu finansowania czym zazwyczaj zajmuje się zarządca wspólnoty. Wspólnota zleca projekt budowlany remontu i występuje o pozowanie na budowę. Te formalności zostały przeprowadzone przed wystąpieniem z wnioskiem o dotację. Należy pamiętać, że im bardziej szczegółowe i zrozumiałe dokumenty tym chętniej właściciele lokali podejmą decyzję. Zdarza się, że wspólnoty nie mogą przebrnąć przez etap uzgodnień treści uchwały. Albo nie dysponują dokumentami, albo nie są one zrozumiałe. Jednak praca włożona w wypracowanie  decyzji, w uzgodnienia sposobu finansowania, w ustalenie szczegółów oraz oczekiwań wszystkich właścicieli przynosi efekty w postaci sprawnego i zgodnego działania.

Remont klatki schodowej to wiele czasochłonnych spotkań. Wspólnota mieszkaniowa przy ulicy Kniaziewicza 17 uczestniczyła w licznych zebraniach. Na każdym etapie właściciele analizowali dokumenty oraz spotykali się z wykonawcą, inspektorem nadzoru oraz konserwatorami z Biura Miejskiego Konsekratora Zabytków, jak i z samą panią Dyrektor Agatą Chmielowską. Jedną z ważniejszych decyzji był wybór wykonawcy, który złożył ofertę przekraczającą planowany budżet. Innymi istotnymi ustaleniami, w których uczestniczyli właściciele, były decyzje dotyczące zakresu odtwarzania odkrytych fresków, sposobu renowacji sieni, a także stolarki okiennej i drzwiowej.

Dynamiczny proces

Remont klatki schodowej, zwłaszcza zabytkowej, to proces dynamiczny. Projekt budowalny a także wykonawczy jest weryfikowany na bieżąco podczas prac. Także kolory wskazane w projekcie (np. strop malowany w kolorze zgaszonego niebieskawego kremu) są bardzo starannie dobierane z udziałem konserwatora podczas prac. Wyobrażenie projektanta wobec rzeczywistych odkryć musi być stale weryfikowane. Pozwala to osiągnąć najlepszy efekt, co w przypadku Kniaziewicza 17 się udało (odsyłamy do zdjęć).

Stolarka okienna została, koniec końców, odtworzona w całości, po podjęciu – zgodnie z projektem – prób jej renowacji. Nowe „zabytkowe” okna wykonano z drewna modrzewiowego, klejonego trójwarstwowo, o powierzchni litej malowanej czterokrotnie. Wykonano zalecenie projektu (należy je bezwzględnie odtworzyć)   w zakresie dekoracyjnych szybek z motywem słońca/kwiatu. Wymieniono na nowe elementy drewniane na klatce: stopnice, podstopnice, deski na spocznikach. Użyto drewna dębowego, które pomalowano specjalnymi lakierami trzykrotnie.

Odkrycie malatur

Ze względu na odkrycie malatur w sieni wejściowej odstępuje się od wykonania remontów  ścian, sklepień, oraz profili i kolumn, w ramach remontu sieni wykonane zostaną detale sztukatorskie na ścianach i sklepieniach zgodnie z przedmiarem.
[z protokołu konieczności spisanego podczas prac]

Malatura to najkrócej obraz na ścianie, drewnie lub szkle, wykonany technikami podobnymi do fresku graffiti czy medalionu. To przykład jak dynamiczny bywa proces renowacji zabytku. Sień (hol wejściowy do kamienicy) nie została niestety dokończona do dziś. Remont klatki schodowej, a dokładniej nakład pracy i kosztów wymagany do jej zupełnego odtworzenia przerósł możliwości wspólnoty. Wybielona sień czeka na dalsze decyzje Miejskiego Konserwatora Zabytków. Jednak o te wspólnota będzie wnioskować po zakończeniu remontu elewacji (który rusza w tym roku!)

Co dalej z remontem?

W tym roku wspólnota planuje wykonać remont elewacji (będziemy pisać o wyborze ofert) . Stawka funduszu remontowego wynosi już dziś 5 zł za 1m kw. lokalu miesięcznie. We wspólnocie trwa dyskusja o podniesieniu jej do 7 zł. Ustalenia nie idą łatwo, natomiast wszyscy mają świadomość, iż kamienica stoi przed niepowtarzalną okazją kompletnej odnowy. Kamienica od strony podwórza przylega do innych kamienic, nie zabytkowych i zupełnie zdewastowanych, tworząc wspólnie dziedziniec. Kamienice są własnością Gminy Wrocław i wspólnota prowadziła rozmowy na temat połączenia ich w jedną wspólnotę mieszkaniową. Miasto odmówiło uzasadniając to brakiem podstaw prawnych do takiej „fuzji”.

Rewitalizacja nie jest procesem łatwym, należy prowadzić ją kompleksowo i systemowo.  Przedmieście Oławskie ma zająć szczególne miejsce w Gminnym Programie Rewitalizacji. To dokument wymagany ustawą o rewitalizacji, który uchwala Rada Miejska. Wrocław planuje uchwalić GPR w roku 2020. Być może będzie okazja do ponownego podjęcia zadań kompleksowej odnowy miejsc takich jak dziedziniec kamienic przy ulicy Kniaziewicza 17.